大业证券
6月25日，津投城开（600322）（600322.SH）公告，其重大资产重组方案获得天津市国资委批复同意。根据方案，这家成立32年、上市近24年的天津国资房企，将置出全部房地产开发资产及负债，同时以发行股份加支付现金方式，置入天津能源投资集团旗下三家供热企业股权。
这标志着津投城开将彻底告别房地产行业，转型为城市集中供热服务商。而这一转型背后，是长期高负债地方国企的断腕自救，更是天津国资在产业调整大潮中的一盘关键棋局。
交易核心：资产大腾挪 地产换供热
根据交易草案，津投城开此次重组包含核心三项：
1、置出全部地产业务： 公司将置出其现有的全部资产及负债，实质上完全剥离房地产开发与销售业务。置出资产交易对价为1.95亿元。
2、置入三家供热企业： 通过资产置换、发行股份及支付现金相结合的方式大业证券，公司拟收购天津津能股份有限公司100%股份（以下简称“津能股份”）、天津市热力有限公100%股权（以下简称“天津热力”）及天津港（600717）益供热有限责任公司100%股权（以下简称“港益供热”）。这三家标的公司的主营业务均为城市集中供热，同属电力、热力生产和供应业（D44）。置入资产交易对价为58.62亿元。
3、募集配套资金。
此次交易构成关联交易，构成重大资产重组。交易前后，津投城开的实际控制人不会发生变化，仍为天津市国资委。
交易完成后，津投城开的主营业务将发生根本性转变，公司将彻底告别房地产开发经营业务，主营业务变更为城市集中供热业务。
地产黄金时代到行业寒冬中的转身
津投城开前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，1988年组建为天津市房地产开发经营集团，1992年开始股份化改制，并于1993年2月正式注册成立，是天津市最早成立的房地产综合开发企业，2001年登陆上交所。公司曾打造苏州“浅隐林泉”、天津“盛庭花园”等知名项目，多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”，是天津保障房建设的主力军之一。
然而，行业黄金期过后，津投城开陷入长期困境。2020年起，公司连续三年巨亏，归母净利润累计亏损超46亿元；2023年，津投城开实现盈利；2024年，津投城开净利润再度亏损。更为严峻的是负债——2024年，津投城开资产负债率高达96.32%，逼近资不抵债边缘。
这不是公司首次尝试自救。2024年底，津投城开曾计划出售部分子公司股权回血，但因“交易效率与成本考量”最终仅剥离参股子公司天津市华富宫大饭店有限公司股权。直至本次彻底重组方案出台，转型路径才真正清晰。
津投城开表示，本次交易将助力上市公司向供热产业转型，提高上市公司资产质量，增强上市公司盈利能力和可持续经营能力，进而提升上市公司价值，有利于维护上市公司中小股东利益。
此次拟置入资产津能股份、天津热力、港益供热主要从事城市集中供热业务，其服务区域涵盖天津市中心城区、环城四区和滨海新区等。截至2024-2025年采暖季，三家公司合计承担全市124万户居民和企事业单位的集中供热任务，集中供热面积1.74亿平方米，占天津市集中供热总面积的29%。
交易完成后，津投城开的资产总额、营业收入、归母净利润都将有大幅跃升。
津投城开交易前后财务数据对比如下：
资产总额：从134.64亿元，跃升至163.22亿元；
营业收入：从27.11亿元，跃升至38.95亿元；
归母净利润：从亏损，跃升至3.75亿元；
资产负债率：从96.32%，降至69.61%。
未来，津投城开将聚焦构建清洁高效、智慧互联、多元协同的现代能源服务体系，重点举措包括：加大地热余热等清洁能源开发、完善供热“一张网”、转型综合能源服务商、拓展新兴区域市场、强化科技驱动、推进智慧供热等。
津投城开的转身大业证券，是房地产深度调整期地方国资房企转型的典型缩影。在天津国资的操盘下，通过跨行业资产置换，既为困境企业找到生路，也将为同类国企提供改革范本。
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